임대차3법 상세내용 과 시행이후 현재 시장상황

임대차 3 법 상세 내용과 시행 이후 현재 시장 상황을 알아보도록 하겠습니다.

임대차3법 상세내용 과 시행이후 현재 시장 상황

1. 임대차 3 법이란?

부동산 거래 신고법이 개정된 건으로 계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 핵심으로 하는 법안입니다. 2021년부터 6월부터 시행할 예정이며, 임대인과 임차인간의 권리와 분쟁조정에 대한 대안 확대 및 법무부장과 국토부 장관의 협의 및 공동업무 소관에 대한 절차를 새로이 규정하는 법안입니다.

2. 계약갱신청구권제

임대차 기간을 2년에서 2년 더 연장하는 제도입니다. 세입자가 2년 거주가 완료되면, 1회에 한해 계약 갱신청구권제를 사용할 수 있고 기존의 2년 계약을 동일하게 2년 더 연장할 수 있습니다. 세입자는 2년 거주 완료 전 6개월 전에 임대임에게 이 제도를 요구하게 되면 임대인은 특별한 사유 없이는 거절할 수 없습니다. 이때 기간이 연장되게 되면 다시 계약기간은 2년으로 연장됩니다. 하지만, 해당 제도를 거부할 수 있는 사유도 있습니다. 임대인이 해당 주택에 직접 거주를 하게 되면 임차인이 요구한 개약갱신은 거부할 수 있으며, 실제로 임대인은 해당 주택에 2년 동안은 실거주를 해야 합니다. 또한, 무단전대 혹은 임차인의 귀책사유로 인한 계약 종료, 재건축의 의한 계약 종료 (이경우에는 계약 전 미리 고지해야 할 의무가 있으며, 실제로 연장 시 재건축기간과 맞아야 계약 종료 가능)도 가능합니다. 이에 따른 후속조치로 세입자가 계약 종료하고 퇴거한 후 2년간 이전 집에 대한 임대차 정보를 열람을 할 수 있는 권한을 갖게 됩니다. 만약 거짓으로 계약을 종료시키고 새 세입자를 들인 경우, 적발 시 전 세임자에게 임대인이 손해배상을 해줘야 합니다. 또한 서로 동의하에 암묵적 갱신을 할 경우에는 계약 갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 봅니다. 따라서 임차인은 반드시 계약을 연장하고자 할 때 임대인에게 해당 계약갱신청구권을 사용한다는 의사를 밝히고 증명서를 받아둘 것을 추천합니다.

3. 전월세 상한제

위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한합니다. 만약 5%를 초과하여 인상을 한 경우는, 계약갱신 청구원에 대한 계약 연장이 아니게 되며, 임차인은 새롭게 계약을 하게 되는 것이므로 추후에 계약 생신 청구권을 행사할 수 있습니다. 전월세 상한제는 임대인이 바뀌더라도 똑같이 적용됩니다. 기존에 체결했던 계약의 대해 연장이 가능하고, 5% 상승도 동일하게 적용됩니다. 하지만 만약 새로운 임대인과의 계약에서는 전월세 상한제 적용을 받지 않고 자유롭게 계약이 가능하며, 1회 갱신 후 4년까지 계약기간을 채웠을 때 다시 재계약할 때는 전월세 상한제는 적용이 되지 않습니다.

4. 임대차 신고제

임차인 보증금을 보호하기 위한 제도로 2021년 6월부터 시행하게 되며, 계약하고 나서 30일 이내에 계약자, 보증금, 임대료, 계약금, 임대기간 등과 같은 계약사항을 임대인 혹은 부동산을 통해 신고해야 하는 제도입니다. 만약 미신고하게 되면 100만 원 이하의 과태료가 부과되며, 허위신고를 하게 되면 500만 원 이하의 과태료를 부과합니다.

5. 임대차 3 법 이후 시장 상황

현 정부에서 야심 차게 시행한 임대차 3 법 후 전월세 시장 상황은 그리 좋지 못합니다. 전세매물은 크게 줄어들었으며, 전셋값은 상승세는 가파르게 올라가고 있습니다. 2020년 여름과 가을 상황을 비교했으때 전세 거래량은 약 60% 정도 감소했습니다. 전셋값 폭등으로 대부분의 전세를 희망했던 수요인원들이 매수로 발길을 돌리게 되었으며, 이로 인해 집값 상승으로 이어지고 있는 추세입니다. 또한, 전셋값 상승으로 인한 매매값과의 차이가 줄어들게 되며, 갭 투자자들 역시 다시 몰리는 풍선효과로 번지고 있는 상황입니다.

6. 나의 견해

임대차 3 법이 법안으로만 살펴보았을 땐 임대인의 권리를 보호하는 법안이긴 하지만, 시행했을 때의 시장 상황에 대해서 면밀하게 검토하지 못한 부분은 아쉬움으로 남습니다. 결국 무리한 시행으로 인해 서울 아파트의 전세는 전세난민이라는 신조어를 만들 만큼 심각하게 흘러가고 있습니다. 최근에 전셋집을 보기 위해, 아침부터 집 앞에 줄을 서있고 제비뽑기를 하는 상황이 뉴스에서 나오는 것을 보고 정말 웃고 넘길만한 상황이 아니라는 생각이 들었습니다. 전세에 거주하는 대부분에게는 저런 상황이 공포스러울 수밖에 없습니다. 현재는 정부의 무리한 시행으로 인한 혼돈의 상황이지만, 앞으로 정부에서 의도했던 대로&임대차 3 법이 임대인의 권리를 보호하고 정상적인 거래가 진행될 수 있는 부동산 거래환경을 만들어주길 기대하겠습니다.