부동산 재건축 상세내용 과 재개발과의 차이점

오늘은 부동산 재건축 상세 내용과 재개발과의 차이점 알아보도록 하겠습니다.

부동산 재건축 상세내용 과 재개발과의 차이점

1. 부동산 재건축 이란?

재건축 대상지역의 소유자들이 조합을 만들어서 기존 건물을 모두 철거하고 새롭게 건물을 짓는 주택사업을 말합니다. 재개발사업은 주택의 기반시설까지 모두 철거하고 새롭게 짓는 것이라면, 재건축은 기반시설은 그냥 두고, 주택에 대해서만 새롭게 건물을 짓는 사업입니다. 재개발과 재건축의 절차는 사업 초기에는 차이가 있지만, 조합이 설립되고 나면 이후로는 동일하게 진행되게 됩니다. 앞서 재개발에서 소개해 드렸듯이 기존의 부동산을 철거하고 새로운 주택을 만드는 것이기 때문에 기존 부동산에 대한 권리는 없어지며 새롭게 만들어지는 부동산에 대해 권리를 부여받게 됩니다. 이를 공용 화권이라고 합니다.

2. 재개발 상세 내용

재건축을 하려면 선정지역의 추진위원회를 구성하여, 조합설립인가를 받게 됩니다. 조합설립인가의 법적 효력을 얻으려면, 전체 주택소유자의 3/4 이상, 각 동별로 2/3 이상 동의를 해야 받을 수 있습니다. 약 75% 이상의 동의를 얻게 되면 법적 효력을 얻게 되는 것입니다. 조합원으로 참여하게 되면 아파트 분양권을 배정받을 수 있지만, 재건축을 미동 의하게 되면 주택보상을 받고 이주를 하게 됩니다. 이 과정에서는 많은 마찰과 많은 갈등이 이뤄지게 되며 이 부분이 잘 해결되어야 재건축사업을 시작할 수 있습니다. 현재 재건축까지 노후된 아파트 문제 (층간소음, 벽간 소음) 배선과 난방 등의 노후 등으로 중대 결함이 지속되면서 현재 재건축과정을 좀 더 완화시켜야 한다는 의견도 있지만, 법안을 완화시켰을 때의 부작용을 생각해서 정부에서는 바로 적용할 수 없고 여러 각도로 신중하게 고심하고 있다고 합니다. 또한, 재건축사업 시행 이후, 미분양으로 인한 추가분담금에 대한 문제가 발생하게 되면 이 부담감이 주민들에게 고스란히 돌아가기 때문에 이런 위험도 재건축사업을 고심하는 이유라고 할 수 있습니다.

3. 재개발 차이점

기존 건축물을 철거하고 새로 건축물을 짓는 것은 재개발과 비슷하지만, 재개발과의 큰 차이점은 법상 정비구역으로 지정되지 않았고, 아파트와 다세대 주택의 20세대 이상의 주택을 신축하면 재건축 사업은 시행을 할 수 있게 됩니다. 재개발의 경우, 수도와 전기, 도로 등과 같은 전체적인 도시 재정비에 해당하는 공공적인 성격이라면 재건축은 주택에 초점을 둔 사업이며, 재건축은 기존 집주인들이 조합을 설립하여 새로 건물을 짓고 판매하는 민영개발의 사업입니다. 재개발과 달리 재건축은 집주인이 아니고선, 세입자는 보상을 받기 힘듭니다. 보통은 노후한 아파트 단지를 철거하고 새로 짓는 것을 재건축이라 보면 되고, 여러 개의 노후 아파트 단지들을 하나로 묶고 단독 혹은 연립주택 지대와 판자촌을 철거하여 새로 주택 및 주변을 개발하는 것을 재개발로 구분할 수 있습니다.

4. 정부의 규제의 대한 문제점

현 정부는재건축 초과이익 환수, 분양가 상환제, 안전진단 강화 등 법규를 규제와 더불어 재건축을 강하게 규제하고 있습니다 아무래도 강남의 재건축을 기다리고 있는 아파트들의 집값 상상을 견제하고자 하는 움직임입니다. 이 부분에 대한 전문가들의 의견이 논란이 되는 것은 오히려 이런 규제가 서울의 주택공급을 맊아버리게 되며, 서울의 집값 상승을 시키는 요인이라고 지적합니다. 강남 및 신축의 아파트가 집값을 상승시키게 되고 이 움직임을 재건축 아파트가 따라서 움직이게 되므로 현 정부에서는 이 부분의 앞뒤 관계를 잘 이해하지 못하고 규제만 했다고 지적하고 있습니다.

5. 나의 견해

전문가들이 지적한 대로변현 정부가 들어서면서 재개발과 재건축이 둔화되었고 이 영향이 집값 상승 요인의 한축이 되었습니다. 서울의 내 내 집 한 채를 마련하는 날을 기다리는 한 사람으로서 참으로 아쉬운 부분이 아닐 수 없습니다. 재개발과 재건축의 규제를 완화하여, 서울의 주택공급을 확대시킨다면, 현재의 집값의 출렁임은 충분히 잠재울 수 있지 않을까 생각됩니다. 현재 가장 필요한 정책은 규제가 아닌 주택공급의 확대입니다. 많은 물량의 주택의 공급되어야만 부동산의 투기와 상승이 멈추게 될 것이고 필요한 사람에게 적절하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 줄 것이라고 생각이 듭니다. 앞으로 주택공급 확대가 늘어나길 바랍니다.