부동산 재개발 진행과정과 재건축의 차이점

오늘은 재개발 진행과정과 재건축의 차이점 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 재개발 진행과정과 재건축의 차이점

1. 부동산 재개발 이란?

부동산 재개발은 기존의 주거환경 시설을 전부 철거한 후, 도로 및 기반시설, 주택 등을 새로 지어서 주거환경 및 도시의 미관까지 새롭게 구성하는 도시 사업을 말합니다. 재개발이 추진되면 기존 거주민들은 시세차익을 얻을 수 있기 때문에 매우 반기는 주택사업이기도 합니다.

2. 부동산 재건축과의 차이점

흔히 비슷하면서 비교되는 사업은 재건축입니다. 재건축은 노후된 주택의 건물을 철거하고 새로 지어서 공급하는 사업이라면, 재개발의 경우 동네 전체를 철거하고 주택을 포함한 동네 전체를 새롭게 개발하는 사업니다. 재개발은 일반개발과 달라서, 일정 부분은 공공개발의 성격을 띠고 있습니다. 재개발 중에서도 큰 단위의 지역을 전체적으로 허물고 새로 도시를 짓는 사업은 뉴타운 사업이 됩니다.

3. 부동산 재개발 과정

기존 시설을 완전 철거 후 새로운 부동산을 만들어 내는 방식이기 때문에 기존 부동산의 권리는 완전히 소멸되게 되며, 새롭게 지어지는 부동산의 권리를 분배받을 수 있게 되는데 이런 방식을 법적으로는 공용 화권이라고 합니다. 2016년부터는 부동산 신탁회사만이 재개발을 단독으로 추진할 수 있게 되었습니다. 사실 재개발 사업이 확정되더라도 추진까지는 쉽지 않습니다. 아무래도 공시지가 기준으로 토지보상이 이루어지다 보니 주인과의 마찰이 생기며, 이로 인해 속히 말하는 알밖기 문제가 발생하게 됩니다. 철거 관련 주민들과의 반발로 인해 재개발 백지화돼버리는 경우도 있으며, 재개발이 추진되는 과정에서도 시공사간의 문제와 조합의 비리 문제 등도 불거져 나오기도 하며, 다방면으로 문제점들이 발생되기도 합니다. 따라서 본인의 집이 재개발 지구로 지정이 된다면 추가분담금 추정액 먼저 확인하여, 본인이 감안할 수 있는 수준의 금액인지 알아보아야 합니다. 가능한 수준이라면 빠른 시간 내에 조합원 가입하여 재개발 사업에 참여하는 게 본인에게 더 유리하며, 감안할 수 없는 금액이라면 현재 주거지역을 좋은 금액으로 판매하시고 다른 곳으로 이사하실 것을 권장드립니다.

4. 부동산 재개발방식

재개발은 일반주거지역의 토지에 은행 및 시공사가 재개발을 주도하고, 국가에서는 각 규정과 규제의 기준의 틀에 맞는 재개발 사업을 승인을 해주게 됩니다. 현재의 가장 잦은 재개발방식은 저층의 주거지역을 전체 철거하여 높은 아파트 단지를 개발하는 것이며, 이를 분양하여 건물을 짓는 데 사용합니다. 만약 미분양이 나게 되면 재개발 지역의 집주인들에게 추가분담금이 나올 수도 있어서 재개발지역 집주인들은 재개발 사업을 추진 하더라도 미분양에 민감할 수밖에 없습니다.

4. 나의 견해

재개발사업시행의 경우, 1. 기본계획 수립, 2. 정비계획 수립 및 정비구역지정, 3. 조합설립 진행, 4. 안전진단, 5. 조합설립인가, 6. 사업시행인가 7. 분양신청, 8. 관리처분계획 수립, 9. 관리처분계획인가, 10. 착공, 11. 준공 및 입주, 12. 인전 고시/청산 등 약 12단계의 과정을 진행 후, 재개발사업이 마무리가 됩니다. 흔히 재개발을 노리고 재개발지역으로 이사하여 거주하시는 분들도 계셨지만, 12단계의 긴긴 기다림을 견딜 수 없어서 중간에 판매하고 나오시는 분들도 계시기도 합니다. 또한 대부분 재개발 조합의 상당수의 사람들은 분양권이 나오면 프리미엄을 받고 팔고 다른 곳으로 이사해 버려서, 재정착은 낮추고 집값만 올려놓는 부작용을 만들고 있습니다. 여담으론 재개발 진행으로 시내버스와 마을버스가 타격을 받게 되어 감차되는 현상이 일어나고 있다고 합니다. 기존에 버스를 자주 이용하던 주민들이 이사를 하면서 버스의 수요가 줄어들게 되어 대부분 텅텅 비어서 돌아오게 되는 일이 많아진다고 하는데, 마을버스의 경우 영세업체가 많아서 이런 시간이 오래되면 감차를 하여 버스 운행 간격이 늘어나게 되는 불편함이 생길 수밖에 없다고 합니다. 부동산 재개발사업의 이런 부작용은 결국 현재의 아파트 집값 대폭 상승과 부동산 소유자와 비소유자 간의 양극화를 더 크게 만들어 놓게 된 게 아닌가 생각됩니다. 정부에서는 결국 재개발 추진으로 인한 공급을 늘리게 될 것으로 보이며, 현재의 상황에 가장 집값을 안정시킬 수 있는 적절한 방법을 찾아서 내 집 마련의 꿈을 이루고자 하는 청년세대들의 꿈을 이뤄주길 바랍니다.